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本表适用于：
租赁物业类型的酒店；经济型、中端、中高端有限服务酒店；委托和特许经营模式的酒店；新建酒店项目或接盘项目等。表格仅代表苏菡个人理解，如有不当之处，欢迎大家留言、讨论、批评、指正：）图片
投资测算表图片
这个表格怎么用呢？我们分三步来讲清楚：1
讲明白与投测相关的概念
包括两类概念：一是财务概念如ROI、总投入、营业税金及附加等二是酒店行业的专有概念，例如：平均房价ADR、房间数、入住率Occ、客房收入、餐饮收入、工程投入、前期加盟费、一次性投资成本、融资成本等。2
拎出其中易被忽略、忽悠的关键点
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按公式填入相应数据生成投测结果
相关概念投资回报率是衡量企业经营水平的重要指标，当我们拿物业时，需要计算其结果，横比行业情况，或在多个酒店项目进行对比，以确定到底拿不拿这个项目。ROI的计算方法以估算为主，计算公式为：投资回报率ROI=利润/投资总额*100%假设你开了一家酒店：总投资额：2000万；每年净利润：200万，酒店投资回报率：200万/2000万*100%=10%。（利润/投资总额*100%）图片
计算投资回报率，首先要搞清楚利润和投资总额是多少。第一篇文章我们已经介绍了“收入”、“运营成本”，、“固定成本”等，本篇接着来讲。图片
复习第一篇请戳：“你的酒店到底多久能回本？”（附投资回报测算excel表 1）（1）工程投入工程投入=改造工程投入+装修工程投入图片
装修工程投入：是指在“理想物业状态”下，按品牌标准施工的造价。所谓“理想物业状态”是指一些改造工程少的物业：拆除费仅估算常规零星拆除，无须改造物业结构、外立面、外窗、同层排水、电梯及电梯井道等，直接就可以按品牌方标准施工。这种情况多见于一些新的定制酒店物业，是我们租赁时首选。装修工程投入=单房造价成本×房间数量。单房造价，投资人可以直接问品牌开发。但能听信多少，需要根据品牌实力来调整：头部品牌历经多年沉淀，又有成熟的供应链保障，实际投入有可能控制在造价范围内。其实，往往是微多一点。小品牌受供应链和筹建团队所限，有些难以保证。所以，有些特别想做成品牌的新生品牌，就勇敢地推出对赌机制，以吸引投资人加盟。如早期的乔治莫兰迪就差将造价签入合同中：如投资人在实际施工时，造价超出10%的部分，由品牌方来出资。是早期哈，现在不知道还有没有这种政策了。现在是存量改造时代，我们能拿到的项目大多是翻新、改造项目，需要通过不同程度的拆除、钢结构加固、外窗增改、外立面/屋顶修缮、同层抬高、电梯及电梯井道增改等一系列的“改造”，才能达到“理想”的施工条件。所以需要了解一个概念“改造工程”，品牌方的单房造价中，是不包含这种非标的改造项目的。改造工程投入=拆除投入+加固投入+外窗投入+同层抬高投入+电梯及电梯井道投入+化粪池改造投入+屋顶保温防水投入+……图片
这个改造工程投入差距极大，视物业具体情况，从几万到几千万都有可能，有时大到超出投资人的想象力。（这正是我们在物业坑中提及的坑）物业坑复习：物业坑| 缺少这些证照的物业，别碰！（附核心证照清单）（2）前期加盟费前期加盟费=加盟费+工程服务费+系统安装费等（不同品牌名目不一，详询品牌方）加盟费是业主加盟一个品牌必须支付的费用，为一次性付费。一般来说，酒店品牌公司按每间客房多少钱来计算加盟费，有时也会在某些区域按最低标准收费。如：2500元/间，最低15万。各品牌取费标准不一，取决于各自品牌影响力的大小。投资人可以直接问品牌开发。很多品牌有优惠政策，或减或免等。不要为省一点加盟费而选一个品牌！
不要为省一点加盟费而选一个品牌！
不要为省一点加盟费而选一个品牌！
重要的事说3遍，选品牌的逻辑和品牌坑我单独聊，此处不展开。工程服务费：对酒店品牌而言，无论委托管理还是特许经营模式，酒店要实现的硬件标准、为客户提供的入住体验、服务标准都是一样的。因此，投资人在建造品牌酒店时，必须执行品牌标准。大品牌有一个专业技术团队，来指导业主按品牌的建设、机电、内装、样板间要求进行建造。工程服务费就是这种服务费：品牌方监督酒店筹建过程中，各项施工是否达到品牌方指定标准，以确保工程质量，为开业后运营的流畅度保驾护航。工程服务费也是一次性付费。不同连锁品牌收费标准不同，如：5万/个、1万/月等，各家对工程的质量监管力度也大不相同，有的贴身相助，有的只是走个过场。系统安装费：这个系统是指酒店前台使用的PMS系统。有的品牌方系统是自主研发，有的是购买的第三方系统。对自主研发的系统而言，此项费用属于“知识产权性”费用；对购买的第三方系统的，此项收费属于“分销性”收费，品牌方有可能会赚取“中间商”差价。系统安装为一次性付费，从几千到几万不等。但安装之后，还需要持续性支付“系统使用费”，即：系统的售后服务。一般为按月支付，如800元/月。前期加盟费用的明细和费用，各品牌名目不同、收费标准不同，投资人可以咨询品牌开发，是一个相对固定、透明的费用，所占比例也不高。（3）一次性投资成本一次性投资成本=设计成本+开办费用+广告成本+运营开办成本设计成本含客房、公区、门头方案和施工图；开办费用含酒店证照费用、空气治理、开业保洁费；广告成本含酒店门头店招；运营开办成本含首次开店客户床品布草、酒店运营用品。（4）融资成本融资成本：如果筹建期有借款，还需加上利息成本。图片
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未完待续
算账是拿项目的卡尺，连账都算不明白就敢去租楼干酒店，真是无知者无畏。本节内容节选自《酒店投资88个坑》（有改动），想了解更详细全面的内容，购书系统性阅读，更好的识坑、避坑。图片
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